Что мешает развитию жилищного строительства в муниципальном районе

Строительные компании предложили органам местного самоуправления гарантировать выкуп жилья для реализации социальных программ  в контрактах, срок действия которых не ограничивался бы календарным годом. Мера поможет строительным предприятиям эффективнее планировать свою работу, увеличивать объемы производства, а муниципалитетам – развиваться. И по количеству квадратных метров, и по объему налоговых поступлений в бюджет.

Скрепить печатью, обеспечить залогом

«Это нужно сделать для того, чтобы мы (строительные компании) могли выстраивать производственный график минимум на три года. С учетом инерционности строительства, это было бы нам хорошим подспорьем. Вашему слову (представителей администрации Сургутского района, - прим. Ред.) мы верим. Но большую часть финансирования выделяет округ. Потому давайте подстраховываться контрактами, даже без финансового обеспечения. Мы готовы использовать банковские средства, самостоятельно обеспечивая залог», - пояснил суть предложения генеральный директор одного из крупнейших застройщиков региона – ООО «Сибпромстрой-Югория» Андрей Сурлевич.

Руководитель строительной компании считает, что именно отсутствие гарантий со стороны органов власти останавливает большинство застройщиков участвовать в социальных проектах. В частности, строить жилье не для рынка, а для муниципальных и региональных программ. Бизнес не до конца уверен, что такое жилье власть гарантированно выкупит.

Предложение прозвучало во время обсуждения нацпроекта «Жилье и городская среда», которое состоялось на «точке кипения», которую проводит администрация Сургутского района для бизнес-сообщества муниципалитета. Основного исполнителя задач, поставленных президентом страны Владимиром Путиным в майском указе 2018 года для страны вообще и каждого муниципалитета в частности.

Предложение Андрея Сурлевича оказалось актуальным частично: администрация Сургутского района прорабатывает этот вопрос. Причем, по максимуму. Готовность выкупить у застройщика гарантированное количество квартир орган власти будет подкреплять не только  подписью в контракте, но и переводом средств из бюджета на эскроу-счет объекта строительства. Этот вариант взаимодействия властью и бизнесом с подачи администрации Сургутского района сейчас прорабатывается в правительстве Югры.

«Мера будет действовать не только в Сургутском районе, а во всем  автономном округе, - пояснила замглавы Сургутского района Юлия Маркова. – Правительство Югры очень волнует вопрос, как муниципалитеты будут работать в рамках проектного финансирования. Но лично меня в этой истории тоже волнует вопрос о продлении сроков, который поднял Андрей Сурлевич. Финансирование из окружного бюджета сегодня ограничено календарным годом. Любые средства, которые поступают из бюджета региона в бюджет муниципалитета, а оттуда – на эскроу-счета объекта строительства, должны быть использованы до 31 декабря текущего года. Если этого не произошло, то они возвращаются в субъект, а не остаются на эскроу-счетах. Мы внесли предложение в правительство региона, чтобы учесть в этой схеме финансирования сроки получения разрешений на строительство».

Кстати, по этой же схеме можно привлечь бизнес и к строительству дорог и инженерных сетей. Это уточнение участники встречи решили прописать в инициативе по итогам мероприятия. Основная часть инициативы выглядит так: «Разрешить использовать утвержденное финансирование на плановый период исполнения контракта».

Сапожник без сапог

Еще одна ситуация, способная уже очень скоро завести жилищное строительство в Сургутском районе в тупик, – ограниченность энергоресурсов и изношенность сетей. На сегодняшний день мощности по производству тепла с задачей справляются. Но это временно, резерв исчерпан. Собственных средств и платы за подключение на модернизацию инженерной системы тоже не хватит.

Решить вопрос с отоплением и горячим водоснабжением в домохозяйствах Сургутского района могла бы газификация поселений муниципалитета. Но парадокс: «газпромовская» программа по газификации регионов на территории Югры не действует. И Сургутского района в том числе. Газ есть только в деревне Сайгатино – когда-то «подшефном» населенном пункте Сургутского завода по стабилизации газового конденсата. Он, по сути, и является поставщиком энергоресурса для деревни.

Снять проблему могло бы вхождение Югры в программу по газификации большого Газпрома, участниками которой сегодня являются более шестидесяти субъектов. Если газоснабжение станет централизованным, с возможностью подключения каждого домохозяйства и объекта социальной сферы, в централизованном отоплении и горячем водоснабжении отпадет сам собой. Котельные и трубопровод станут не нужны: каждый сможет обеспечивать себя ресурсом самостоятельно. Для конечного потребителя эта история тоже гораздо выгоднее, чем оплата за централизованные блага цивилизации, которые поставляются по изношенным сетям (с большими теплопотерями) из котельных, работающих на «золотой» солярке. Которую завозить на труднодоступные территории и хлопотно, и дорого.

Поэтому инициатива номер два, адресат,  как и в первом случае, - правительство Югры: сделать регион участником программы по газификации территорий ПАО «Газпром».

Игра без правил

Еще для одной проблемы решения пока не нашлось. Тут необходимо участие федерального законодателя. Но какое именно министерство могло бы решить проблему – разобраться трудно.

«Меня беспокоят ЗОУИТы – зоны с особыми условиями использования территорий. Конкретно – судебная практика, которая складывается вокруг них в последнее время, - озвучила тему Юлия Маркова. - Она может поставить точку в развитии любого муниципалитета. Дело в том, что сегодня любая зона с особыми условиями использования территории приоритетнее любой застройки. В таких условиях говорить о развитии строительного бизнеса, по меньшей мере, странно».

Для Сургутского района тема особенно актуальна. Тут вся территория – сплошной ЗОУИТ. По большей части, нефтегазовый,  но с «вкраплениями» из участков, представляющими археологическую ценность, родовых угодий КМНС, являющихся землями лесфонда и проч.

«В чем я – как представитель органа власти – вижу в этом риск. Земельными участками (з/у) распоряжается администрация муниципального образования. Но любое предоставление з/у позволяет правообладателю этой зоны запретить практически любую деятельность на своей территории. При этом администрация муниципалитета может даже не подозревать, что тот или иной участок земли, который она сдает в аренду инвестору, имеет статус Зоны с особыми условиями использования территории: 95 процентов таких зон на кадастровом учете не стоят», - пояснила замглавы администрации.

Как, из каких источников органы власти должны узнать, что выделяемый участок принадлежит к той или иной зоне, если даже он даже в кадастровом плане не значится?

Если только по внешним признакам, да и то – приблизительно. Поясню на примере диаметра газопровода. То, что труба проложена, догадаться можно – есть предупреждающие знаки. Но каков ее размер и, соответственно, площадь поверхности над ней, использование которой ограничено? На каком расстоянии от нитки не должно быть построек – в пяти метрах или в пяти километрах? На глаз этого не определить. А документов, определяющих эти параметры, в открытом доступе в большинстве случаев нет.

«Сегодня сложилась судебная практика, по которой все финансовые убытки, которые несет предприниматель, оказавшись в ЗОУИТ, перекладываются на муниципалитет. Как затраты на аренду земельного участка, которые себя не оправдали, так и затраты на то, что он успел построить, но по требованию правообладателя вынужден убрать. Любой орган местного самоуправления прежде, чем выделить земельный участок под любой вид бизнеса, сто раз подумает: а нужны ли будут ему возможные хлопоты и затраты в дальнейшем? В такой ситуации проще и даже выгоднее для бюджета будет отказать любому инвестору», - рассуждает Юлия Маркова.

Важность и нужность производственных и иных регламентов, ограничивающих варианты использования той или иной территории, представитель администрации Сургутского района ни в коем случае не отрицает. И даже не пытается умалить. Просто настаивает на том, чтобы правила «игры» были жестко регламентированы. Нужны четкие определения, критерии, основания для отказа, список структур для согласования и прочие регламентирующие моменты для нормативного регулирования.

«А еще мы хотели бы предложить законодателю усилить требования к предприятиям по соблюдению экологических норм. Возможно, и ужесточить эти нормы, по  опыту европейских стран. Где во многих городах даже в центре может быть расположен мусороперерабатывающий завод, и тут же – городская зона отдыха. Которой, кстати, этот завод нисколько не мешает, потому что у него очень высокий класс экологической безопасности. Мы же сегодня имеем парадоксальную ситуацию: не предприятия «подстраиваются» под населенные пункты, вблизи которых строятся, а города и поселки должны переносить границы своих территорий, а зачастую – и объекты капитального строительства, чтобы их жители «не мешали» компаниям влиять на окружающую среду, - считает Маркова.

Абсурд не просто удивляет, а пугает. Пока федеральные законодатели будут определять четкие правила игры (если вообще будут), ситуация сложится так, что администрации муниципальных образований окажутся должны всем и вся. Поэтому проработкой вопроса с соблюдением баланса интересов всех участников надо заняться безотлагательно, считает автор инициативы. Кроме того, предприятия должны создавать такие производства, которые бы вообще не предполагали использования экологических квот. Законодатель на это тоже может и должен повлиять.  

Источник: https://strategy24.ru/