Минстрой нашёл панацею в эскроу-счетах

Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) составили план перехода от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию. Документ был разработан по поручению президента Владимира Путина и сегодня, в соответствии с обозначенной президентом датой, будет представлен правительству.

Как сообщает газета «Ведомости», составленный план пока что не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства. Вместо этого с 1 июля 2019 г. застройщикам запретят принимать деньги граждан за незавершённые квартиры, — деньги покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.

Предполагается, что система будет работать следующим образом. Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет выступать уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит, — все средства будут зачислены на эскроу-счет и будут храниться там до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.

Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет – за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта. На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. Эскроу-счета могут открывать 19 банков, рассказали изданию в ЦБ. Это основные банки, кредитующие строительную отрасль, но список могут расширить.

Благодаря использованию эскроу-счетов стоимость финансирования для строителей может снизиться до 6%, следует из плана Минстроя, ЦБ и АИЖК, ведь деньги покупателей для банков, по сути, будут бесплатными. Новая схема может увеличить себестоимость строительства, но не более чем на 2%. Эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3–6%, — такой уровень, по мнению экспертов, не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья, но обеспечит гарантии получения квартир.

Строители без энтузиазма принимают новый механизм. На деньги дольщиков в банке проценты не начисляются, соответственно, после завершения строительства застройщики получат ту сумму, которая резервировалась вначале, и потери им придется закладывать в цену жилья. Застройщики хотели бы получать деньги дольщиков постепенно – по мере строительства, а не по его завершении. По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера «Векторстройфинанса», чтобы предлагаемый механизм заработал, необходимо обеспечить проектное финансирование в полном объеме и предусмотреть возможность заплатить проценты за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании. Ведь в период строительства застройщику неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита, говорит он. В противном случае рост цен может составить 20–30%.

Эскроу-счета используются во всем мире, но не при кредитовании высокорискованной строительной отрасли, возражает руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. При открытии эскроу-счёта появится еще один посредник, из-за этого подорожает строительство, да и вырастут риски для самого банка. Не внушает Тимофееву доверия и сумма гарантийного покрытия в 10 млн руб. По его словам, в Москве в этот лимит вписывается менее половины квартир в новостройках. «Нам кажется, что механизм с эскроу-счетами должен быть одной из альтернатив», – считает Тимофеев.

Другое мнение у властей Подмосковья. «Мы приветствуем любые инициативы, направленные на снижение рисков и повышение гарантий обеспечения законных прав дольщиков, – говорит зампред правительства Московской области Максим Фомин. – Эскроу-счета смогут защитить граждан от банкротства застройщика».

Фото: Saving Advice

Источник: sroportal.ru