Девелоперов могут перевести с долевого строительства на проектное финансирование

Президент России Владимир Путин по итогам совещания по решению проблем обманутых дольщиков поручил правительству и Центральному Банку проработать вопрос постепенного перехода от практики долевого строительства многоквартирных домов к проектному финансированию строительства жилья. В Госдуме РФ говорят, что подобное решение уже давно назрело, а участники девелоперского рынка полагают, что при создании необходимых условий ничего не мешает переводу рынка на строительство с привлечением банковских средств без залога по кредитам.

По мнению главы думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, 25 октября возглавившего рабочую группу Госдумы по защите прав дольщиков, переход к проектному финансированию жилищного строительства назрел уже давно. "За годы существования "долевки" в этой сфере образовался целый клубок проблем. Как бы мы ни защищали дольщиков, все равно сам механизм долевого строительства является рисковым", - говорит парламентарий.

Депутат отмечает, что первый шаг к проектному финансированию уже был сделан, когда принимался закон о публично-правовой компании - Фонде защиты прав дольщиков. "Мы впервые прописали требования к застройщикам: это и введение банковского сопровождения их деятельности, и другие важные условия", - напоминает он.

Как считает Николай Николаев, для запуска проектного финансирования складываются благоприятные условия: "У нас снизилась инфляция, а это означает, что постепенно будут снижаться и банковские ставки. Это даст возможность проектному финансированию конкурировать по привлекательности с долевым строительством, но со значительно меньшими рисками и для населения, и для государства, и для застройщиков тоже", - подчеркивает он.

По его словам, переход к новой системе не должен быть поспешным. "Президент говорил, и я полностью с ним согласен, что тут нельзя сделать революцию. Нам нужно сейчас очень четко расписать план постепенного перехода, чтобы понять, сколько для этого потребуется времени - три года или пять лет, - говорит Николаев. - При этом, дата перехода не должна быть отнесена в какое-то необозримое будущее".

Цифра: 

По официальным данным, сейчас в стране через договоры долевого участия продается более 80% жилья.

Заместитель генерального директора, финансовый директор ГК "МИЦ" Марина Заболотнева уверена, что переход к механизму проектного финансирования строительства жилья неизбежен. "К нему нас подталкивают грядущие с 1 июля 2018 изменения в 214-ФЗ, которые позволяют застройщикам кредитоваться только целевым образом под проект", - говорит она, добавляя, что для запуска такого вида финансирования этот механизм при сохранении основных принципов с организационной и документарной точки зрения должен упроститься.

По мнению топ-менеджера, государство может обязать уполномоченные банки, которые будут работать по скорректированному 214-ФЗ, предоставлять кредитное финансирование застройщикам. 
     
"Целесообразно при этом ограничить ставки. Банки свой заработок компенсируют из концентрации средств большого числа застройщиков в небольшом количестве банков. И сроки кредитования должны быть достаточно длинными, сопоставимыми со сроками строительства объектов", - сказала Заболотнева, добавив, что доступный и адекватный по цене механизм проектного финансирования может дать значительный толчок развитию отрасли.

С коллегой согласен глава группы "Основа" Александр Ручьев, который также полагает, что сейчас ничто не мешает переходу от долевого строительства к проектному финансированию. "Крупные банки и так достаточно сильно вовлечены во взаимодействие с девелоперами", - подчеркивает он. По мнению Ручьева, введение такого механизма вместо долевого строительства никак не отразится на себестоимости проектов, так как они скорее зависят от рыночных факторов.

Генеральный директор девелоперской компании "Инград" Павел Поселёнов отмечает, что на масштабный переход от продажи квартир на стадии строительства к новой системе финансирования стройки понадобится несколько лет, тем более что закон о долевом строительстве претерпел новые кардинальные изменения, направленные как раз на защиту покупателей - участников долевого строительства. 
     
"Застройщики и сегодня получают проектное финансирование банков в совокупности с привлечением средств дольщиков, но банковские деньги для них сейчас значительно дороже. Поэтому определяющее значение будут иметь условия кредитования и размер ставки проектного финансирования застройщиков, которая, в свою очередь, зависит от ключевой ставки", - подчеркнул топ-менеджер.

 Кстати:

По данным Генпрокуратуры, за первую половину 2017 года количество преступлений в сфере долевого строительства выросло почти на четверть по сравнению с первым полугодием 2016-го - с 511 до 634. Всего с января по июнь выявлено свыше 6000 различных нарушений прав дольщиков. Одновременно растет количество обманутых дольщиков и проблемных объектов. По данным Минстроя России, официально признаны обманутыми 38154 дольщиков, проблемными - 830 строящихся объектов.

 Опрос:

Недавнее исследование НАФИ показало, что только 19% россиян, пока только планирующих покупку квартиры, готовы, как говорится, с ходу купить жилье с помощью договора долевого участия. При определенных условиях готовы стать дольщиками 34% опрошенных, а 33% и не рассматривают такой вариант. Как отмечают аналитики, за два года был зафиксирован рост доли тех, кто не рассматривает ДДУ: в 2015 году рассматривали ДДУ 34%, при определенных условиях - 31% и не рассматривали - 27%.

 Справочно:

Проектное финансирование строительства является схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а именно инвестирование. Отличие проектного финансирования от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит, стоимость которого должна существенно превышать размеры заемных средств. В связи с высокой стоимостью проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение. Именно поэтому при проектном финансировании происходит вложение банковских средств в реализацию стройпроектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80% затрат на реализацию проекта. Таким образом, для проектного финансирования привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Фото: Rupolit.net

Источник: www.minstroyrf.ru