Закон о компфонде: затраты застройщиков могут лечь на плечи дольщиков

Законопроект о компенсационном фонде, призванный защищать участников долевого строительства, прошел первое чтение в Госдуме. Но самых наболевших вопросов он пока так и не решил. Судьба уже обманутых дольщиков по-прежнему остается неопределенной, да и потенциальным участникам рынка реформа уверенности не добавляет.

Полгода на оргвопросы

Голосование по законопроекту состоялось в июне. А свою работу компенсационный фонд начал 1 января 2017 года. То есть законодательную базу под новую структуру формируют спустя полгода после начала ее существования.

Принятие законопроекта постфактум можно было бы считать полезной мерой, если бы за это время новая структура прошла какую-то «обкатку» на практике. Но механизмы работы фонда пока не определены. И первые полгода его существования потрачены исключительно на решение организационных вопросов.

Насколько успешной была эта работа, пока говорить трудно. Но определенную нервозность на рынке создала неожиданная смена руководителей. В феврале на эту должность была назначена президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. Эксперты и участники рынка оценивали ее как профессионала, хорошо знакомого с ситуацией в отрасли. Однако уже в марте фонд возглавил гендиректор АИЖК Александр Плутник.

Эксперты сошлись во мнении, что таким образом государство четко дало понять: с беспределом в сфере долевого строительства пора кончать, и теперь эта отрасль будет максимально прозрачной и контролируемой.

 Страховщики — от слова «страх»

Согласно законопроекту, компенсационный фонд полностью заменит деятельность страховых компаний. Иначе говоря — вытеснит их с этого рынка. Естественно, что именно от страховщиков поступили первые возражения по поводу соответствующих поправок в 214-ФЗ.

Председатель совета директоров Всероссийского союза страховщиков Сергей Цикалюкпризывает власти прислушаться к их голосу и не отказываться от сотрудничества. По его мнению, на рынке долевого строительства могут пригодиться их опыт и компетентность, поэтому более целесообразно создать механизм совместной работы компенсационного фонда и страховых компаний.

Однако законопроектом дальнейшее участие страховых компаний никак не предусмотрено. И, надо сказать, не без оснований. Своей работой с обманутыми дольщиками они серьезно подорвали собственную репутацию. По данным депутатов, только за последние 2,5 года страховые компании, работающие на этом рынке, получили более 27 млрд руб. Число обманутых дольщиков за это же время приросло на 16,5 тыс. человек. Однако ни один из случаев пока не признан страховым, и сумма выплат на данный момент — нулевая, отмечают депутаты.

 Цена вопроса

Бюджет компенсационного фонда предполагается формировать за счет взносов, которые будет обязан внести застройщик. Без этого он не получит права на госрегистрацию договора долевого участия (ДДУ). Пока речь идет об 1,2% стоимости строительства, но очевидно, что это лишь первоначальная цифра, и она будет расти.

Собранные средства планируется размещать в надежных банках, отобранных по целому ряду критериев, и, если со строительством возникнет проблема, эти средства пойдут или на его завершение (например, с другим подрядчиком), или на компенсации дольщикам. Контролировать сбор, вложение и распределение денег будут Минстрой и АИЖК.

На первый взгляд, взнос в 1,2% выглядит не слишком разорительным, однако на практике компенсационному фонду для исполнения обязательств понадобится совсем другой бюджет. Как подсчитали специалисты, средств от сборов в 1,2% хватит разве что на постройку 2—3 десятков многоэтажек. В реальности же цена вопроса гораздо выше. И соответствующий бюджет удастся собрать при условии взносов около 6% от стоимости строительства.

Как утверждают эксперты и участники рынка, это (вкупе с жестким отбором, который обещают устроить Минстрой и АИЖК) просто выдавит с рынка многих застройщиков. А те, что сумеют устоять, просто переложат затраты на плечи дольщиков. И покупка квартиры для большинства превратится в абсолютно непосильную затею.

В числе недоработок законопроекта депутаты отмечают еще один момент: если речь идет о передаче объекта для завершения другому подрядчику, в законопроекте должны быть предусмотрены обязательство передать квартиры именно участникам долевого строительства и ответственность за неисполнение этого обязательства.

 Обманутые — вне закона?

Во время рассмотрения законопроекта о компенсационном фонде в Госдуме присутствовали более 200 представителей обманутых дольщиков. По мнению депутатов, это делает работу над законопроектом еще более прозрачной. Однако именно к тем, кто уже пострадал от несовершенства законов в данной сфере, новый законопроект никакого отношения не имеет. Он не распространяется на граждан, уже заключивших ДДУ, и на проблемные объекты. Обманутые дольщики снова остались «в режиме ожидания».

Между тем, как заявили участники слушаний в Госдуме, на счетах проблемных банков «осело» уже 50 млрд руб. участников долевого строительства. И хотя Минстрой заверил, что к проблеме подключены правоохранительные органы, а руководители саморегулируемых организаций (СРО), разместившие деньги дольщиков в этих банках, уволены, всем понятно, что предстоит большая работа по выводу этих денег «из тени».

Непонятная ситуация возникает и со страховщиками. Если они, являясь полноценными игроками рынка, не спешили выплачивать обманутым людям компенсации, что будет с их обязательствами после ухода из долевого строительства?

В ходе слушаний от депутатов поступило предложение о том, что Центробанк РФ должен гарантировать 100-процентное выполнение обязательств страховщиков перед участниками долевого строительства. Но в ЦБ пока не дали ответа на этот счет.

 Гарантии и лазейки

Согласно законопроекту, компенсация дольщику, не получившему в срок жилье, будет произведена в течение 10 дней (максимум — 2 недель) при следующих условиях: если дом строился в рамках 214-ФЗ, если застройщик делал взносы в компенсационный фонд и если в отношении застройщика введена процедура банкротства. Несоответствие хотя бы одному из них, как предусмотрено законопроектом, лишает дольщика обещанных гарантий. Но что если фирма использует более хитрый способ уйти от обязательств, не доводя дело до официального банкротства? Где гарантии, что контроль будет настолько тотальным, чтобы это предотвратить?

Депутаты настаивают на доработке законопроекта в том, что касается мер контроля. По их мнению, он не обеспечивает условий для того, чтобы качественно контролировать предоставление средств компенсационного фонда и «прозрачность» застройщиков.

Особенно остро этот вопрос ставится в регионах, где местные чиновники нередко становятся соучастниками различных хитроумных схем и действуют в сговоре с недобросовестными застройщиками.

Власти уже поручили регионам к 1 августа составить «дорожные карты», чтобы Минстрой смог создать единую систему и централизованно контролировать ситуацию. Но любая подобная схема требует обкатки, а на это тоже необходимо время. При этом строительство не может замереть в ожидании, пока все механизмы будут отлажены и заработают как следует.

Татьяна БАШЛЫКОВА

Фото: Казанская Недвижимость

Источник: rcmm.ru