Попали в перестройку

Перед бизнесом ставят очень амбициозную задачу - нарастить объемы жилищного строительства. Целевые показатели кому-то на фоне кризиса кажутся завышенными. На самом деле они выполнимы, если удастся решить вопрос с финансированием. Раньше проблем было гораздо больше: несовершенство законодательной базы и административных процедур, несформированный земельный рынок… Не все они сняты, но у застройщиков уже есть возможность реагировать на спрос. Чего не было 15 лет назад, когда инструменты рынка не действовали.

По сравнению с 2014 годом в стране уменьшилось количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве. Резко "съеживается" средняя площадь строящегося жилья. В четвертом квартале 2015 года она составляла 56,85 квадратного метра, в марте 2017-го, по нашим данным, - уже 49,38. Хотя мы думали, что 50 "квадратов" для такого показателя - это предел. Вдобавок с начала 2016 года стремительно упала средневзвешенная цена на жилье от застройщиков: с 68 тысяч рублей за метр до 62,5.

Если сложить эти факторы, мы увидим, что прямое финансирование строительства жилья сократилось почти на 15,5 процента. С 2,33 триллиона рублей до 1,97 - и это всего лишь за год! Причина очевидна - реальные доходы населения падают, причем растущими темпами. В какой-то степени доступность квартир поддерживало субсидирование ставки по ипотеке. Стоило отменить господдержку, как банки вновь подняли планку (более чем на процент). Сейчас, правда, наблюдается постепенное возвращение к прошлогодним показателям - в марте в некоторых банках ипотеку можно получить под 10,25 процента годовых. Но по объему кредитов, выданных под договоры долевого участия, первые месяцы 2017-го "просели". Слишком высокими были стартовые позиции, ведь в ноябре-декабре все спешили воспользоваться льготными ставками, пока их не отменили.

По объемам ввода жилья, если брать цифры января-февраля, мы пока отстаем от уровня предыдущих трех лет. Если сравнивать с 2015-м, "недобираем" более 30 процентов. Налицо затоваренность рынка. Компании сдавали по 50 миллионов квадратных метров в год, а продажи по договорам "долевки" не дотягивали до этой величины, постоянно падали. То есть квартиры не успевали сбыть до ввода дома в эксплуатацию, и их приходилось реализовывать уже как готовое жилье. Этот дисбаланс не может держаться долго. Нужно либо меньше строить, либо наращивать продажи.

Прямое финансирование строительства жилья сократилось почти на 15,5 процента

Сегодня в стадии строительства у нас огромное количество жилья - 112 миллионов квадратных метров. Из них в 2017-м, судя по декларациям застройщиков, должно быть введено 60 миллионов. Это абсолютный рекорд для России. Даже в советские времена за год не вводилось более 55 миллионов "квадратов" индустриального жилья. Но в структуре таких площадей, которые планируется сдать в 2017-м, 20 миллионов метров - это объекты, завершить которые изначально собирались в 2015-2016 годах. Если в системе финансирования строительства не будет кардинальных улучшений, то такой же объем - 20 миллионов квадратных метров - перейдет с 2017 года на 2018-й. Значит, реально введено в эксплуатацию будет лишь 40 миллионов. То есть по сравнению с прошлогодним уровнем мы получим 20-процентное падение, а вовсе никакой не рекорд… Справедливость этого прогноза подтверждают итоги первых двух месяцев.

Впрочем, не стоит излишне драматизировать ситуацию. Массового банкротства застройщиков пока не предвидится. Да и на тех, кто на данный момент находится в этой процедуре, нельзя ставить крест и клеймо обманщиков. Под мониторингом "Национального объединения застройщиков жилья" находится 6500 компаний - это те, кто отчитывается перед органами контроля. Из них банкротов - лишь 149, то есть 2,3 процента. Но и среди банкротов немало (40 процентов) тех, кто уже достроил все объекты, начатые с привлечением средств граждан, и просто проводит ликвидацию предприятия. Ведь банкротство - необязательно полный крах. Это цивилизованный способ защиты от кредиторов и финансового оздоровления.

У застройщиков-банкротов 1,5 миллиона квадратных метров жилья продолжает строиться, работы на 1,7 миллиона "квадратов" приостановлены. Надо также помнить, что жилые дома, которые начали возводить после 2014 года, застрахованы. Если у застройщика возникнут капитальные проблемы, то дольщикам выплатят компенсации. Главное, чтобы сама страховая компания была еще жива…

Некоторые предприниматели надеются, что, когда кризис пройдет, все вернется на круги своя. Это иллюзия. Мы живем в новых реалиях, и прежней маржи застройщикам не видать никогда. Затраты выросли, цены упали, доходность стала почти такой же, как в других видах бизнеса. Конкуренция обострилась. Те, кто еще недавно говорил, что собственный сайт и сотрудничество с риелторами им ни к чему, теперь нанимают специалистов по SEO-продвижению и SMM, заключают договоры со всеми агентствами недвижимости. Очистит рынок не ужесточение законов, а лень тех, кто привык, что все продается само по себе.

Источник: rg.ru

Фото: Sputnik