В России проблемы не с жильем, а с деньгами у его покупателей

Всероссийское совещание, посвященное развитию жилищного строительства, состоялось 7 апреля в Москве. О том, что проблем в этой области накопилось очень много, говорит тот факт, что зал заседаний не вместил всех участников, и люди впервые за многие подобные мероприятия стояли в проходах.

Организатором Совещания выступил Минстрой России, НОСТРОЙ, НОПРИЗ и НОЗА. Главная тема – новеллы в долевом строительстве жилья, поскольку более 80% всего многоэтажного жилья строится именно с привлечением средств дольщиков.

На пленарное заседание приехали министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, глава АИЖК Александр Плутник, депутат Госдумы Александр Сидякин, президент НОСТРОя Андрей Молчанов, президент НОПРИЗа Михаил Посохин, член президиума ОПОРЫ России Николай Циганов, глава Москоминвеста Константин Тимофеев и др. Участники -  более 900 представителей органов исполнительной власти, профильных министерств и комитетов, строительных компаний и саморегулируемых организаций из разных регионов страны.

Михаил Мень сообщил в своем выступлении, что в России сейчас работают 5,5 тысячи застройщиков, которые строят 14,5 тысяч объектов. При этом основной инвестор индустриального жилищного строительства – по-прежнему население, на которое приходится более 80% всех вложенных средств. Остальное – заемные средства и собственные деньги компаний, причем последние составляют очень небольшой процент. Количество действующих договоров долевого участия превысило 1 миллион, но при этом главный инвестор до настоящего времени не имеет эффективной защиты своих вложений в случает проблемы с застройщиком.
Государственный компенсационный фонд, по мнению М. Меня повысит доверие граждан и к долевому строительству, и к самим застройщикам, у которых уставной капитал теперь будет не 10000 рублей, а в сумме, соразмерной объемам строительства. Закон о создании такого компфонда внесен в Государственную Думу, и очень хочется, чтобы он был принят поскорее.

Зампред Комитета Госдумы по жилищной политике Александр Сидякин заверил собравшихся и Минстрой, что закон о компенсационном фонде должен быть принят в текущую сессию, чтобы до 1 июля его успел подписать Владимир Путин. При этом А.Сидякин сообщил, что только в 2016 году выявлено более 200 новых проблемных объектов, где «зависли» деньги 40 тысяч дольщиков, а в целом по стране таких недостроев порядка 1000, и 120 тысяч россиян никак не дождутся своего жилья. А.Сидякин еще раз подчеркнул, что в новом законопроекте убрана обязанность страховать договоры долевого участия, таким образом, страховые компании и Общество взаимного страхования уходят из этого процесса. Тем более, что толку от них с 2014 года все равно не было - ни одной выплаты, даже в случае СУ-155, зафиксировано не было.

Весьма познавательным и парадоксальным стало выступление генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Плутника, в чьем ведомстве, собственно, уже находится организационно и останется после принятия закона государственный компенсационный фонд долевого строительства жилья. Он отметил, что идет организационная работа по созданию госкомпфонда, разрабатывается информационная база для реализации закона. Благодаря новеллам на жилищном рынке станет очень непросто работать тем застройщикам, которые не хотят раскрывать всю необходимую информацию.

Что касается ставок отчислений к компфонд для застройщиков, то, по словам А.Плутника,  пока «у АИЖК нет понимания по уровню эти ставок, но точно известно, что они будут дифференцированы». То есть, при том, что закон уже пошел в Госдуму, у разработчиков нет понимания, сколько же застройщики должны будут платить в компфонд. Такие откровения главы компфонда стали для застройщиков - участников совещания довольно неприятной неожиданность. Правда, стоит отметить, что на последующем круглом столе, посвященном формированию этого компфонда, глава департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко заявила, что ставка в законе обозначена – 1%, во всяком случае, на переходный период. Но застройщиков такие новеллы явно не успокоили.

И еще один очень интересный факт озвучил Александр Альбертович, говоря о защите интересов дольщиков: все объекты СУ-155 достраиваются за бюджетные деньги, потому что никакие другие схемы не сработали. То есть, г-н Балакин, владелец этой компании, может спать спокойно – за его долги и ошибки расплачиваются граждане России. Любой застройщик может только мечтать о такой «санации»!

А цифры от НОЗА по-прежнему лукавые
Глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец представил статистику в области жилищного строительства, которую собрали и обработали аналитики НОЗА. По их данным, за 2016 год средняя площадь квартир упала на 6 кв.м., а средняя цена одного квадратного метра  - на 6 тысяч рублей и достигла «средней по палате» в 62 тыс. руб/кв.м. При этом, по мнению Л.Казинца, себестоимость строительства жилья достигла минимума и может сократиться только за счет строительства региональными властями объектов инфраструктуры.

При этом растет объем непроданных квартир – он достиг уже 26% от общего количества введенного жилья. 99,3% ипотечных кредитов граждане взяли только при условии, что ставка по ним была субсидирована. Более 20 млн кв.м  жилья, которое застройщики запланировали сдать в 2017 году, может зависнуть, поскольку у застройщиков нет своих денег, и они рассчитывают только на средства граждан, тем более, что дешевых кредитов банки не дают.

«У граждан нет денег, в том числе, и на большие квартиры! При чем тут изменение представления о жилье?» - так прокомментировал статистику НОЗА президент НОСТРОя, владелец Группы «ЛСР» Андрей Молчанов. Ему категорически не понравилась «средняя цена» квадратного метра, выданная аналитиками НОЗА: в той же Ивановской области застройщики были бы счастливы продавать жилье по такой цене, а в Москве она выше ровно в три раза. Так что статистика НОЗА ничего, по сути, не отражает.

Что касается новелл в долевом строительстве, то часть из них явно избыточна. «Никита Евгеньевич, Вы хоть знаете, что теперь проектная декларация составляет 230 страниц, и в ней должны быть подробно описаны основные характеристики каждого помещения общего пользования в многоквартирном доме?» - спросил Андрей Молчанов замминистра строительства России Никиту Стасишина под громкие аплодисменты зала.

И вообще, нужно сказать, что Андрей Молчанов после всех благих реляций Минстроя и АИЖК высказал то, что на самом деле заботит застройщиков – за что и был награжден многократными аплодисментами. Он прямо обратился к Михаилу Меню с просьбой на пять лет оставить закон о долевом строительстве в покое и перестать вносить в него изменения: «Не меняйте правила постоянно. Рынку нужна стабильность: не могут пожарники вводить свои нормы, не может Роспортебнадзор свои нормы вводить. Застройщикам нужна стабильность. Давайте зафиксируем правила. Тогда будет понимание ситуации, тогда и капитал придет сюда, и банки будут финансировать».

Михаил Мень клятвенно пообещал после принятия последних поправок, касающихся создания государственного компенсационного фонда долевого строительства больше 214-ФЗ не трогать.

Более предметно исполнение закона о долевом строительстве жилья и формирование госкомпфонда участники совещания обсудили на профильных круглых столах. Так, Ольга Корниенко подробно рассказала обо всех требованиях к компфонду, заложенных в законе и ответила на многочисленные вопросы. Николай Циганов (ОПОРА России), отвечая на вопрос ведущей круглого стола, главного редактора Отраслевого журнала «Строительство» Ларисы Поршневой о том, как малый бизнес оценивает свои перспективы на рынке строительства жилья, сообщил, что более 80% компаний в этом секторе – именно малый бизнес, и они больше всего боятся монополизации региональных рынков. Требования к пополнению уставного капитала, к выплатам в компфонд, с одной стороны, повышают надежность схем долевого строительства, но с другой стороны, они ложатся очень тяжелым бременем на строительные компании, особенно в регионах. Почему госкомпфонд может брать на себя достройку проблемных объектов, но при этом не хочет поддержать нормальные компании, чтобы они могли спокойно работать? – задал вопрос Н.Циганов, но ответа не получил.

Но самое главное – никто так и не задал всерьез вопрос: что делать застройщикам и строителям в ситуации, когда доходы населения стабильно падают уже 15 кварталов подряд? Откуда брать деньги на долевое строительство? Кому застройщики собираются продавать жилье, если покупательский спрос падает, а субсидирование ипотечной ставки ушло в прошлое? И что делать с тысячами уже построенных, но так и не проданных квартир? И почему за все годы работы даже на «высоком» рынке компании так и не накопили собственные средства и по-прежнему уповают на бесплатные средства граждан и дешевые кредиты? Ответов на эти вопросы также не прозвучало.

Лариса Поршнева

Источник: ancb.ru

Фото: rs63.ru