Почему застройщики не могут до сих пор окрепнуть

Текущий экономический кризис выявил на рынке недвижимости новую схему: профильные игроки вытесняют из поля слияний и поглощений госбанки, до сих пор в основном выступавшие спасателями потенциальных банкротов. Но радоваться рано: отрасль все еще остается настолько зыбкой, что рискует рассыпаться, как карточный домик при малейшем порыве ветра.

Один из девелоперов, называющий себя другом основного акционера группы ПИК Сергея Гордеева, недавно рассказывал о выгодах, полученных бизнесменом от покупки почти всех активов конкурента — компании "Мортон". В результате сделки, ставшей самой обсуждаемой на рынке недвижимости в 2016 году, появился монстр, который ежегодно будет вводить более 1 млн кв. м жилья, или около 13% от всех объемов строительства в Москве и Подмосковье, убежден мой собеседник. Но сам он не стал бы приобретать бизнес "Мортона" "даже за те сущие копейки, которые заплатил Сергей (Гордеев.— "Ъ")". Девелопер не стал пояснять, чему эквиваленты эти "сущие копейки", но речевой оборот в принципе отражает распространенное отношение к сделке: она была нерыночной.

Чистый долг "Мортона", как официально признавал бывший основной собственник компании Александр Ручьев, составлял 22-24 млрд руб. Стороны сделки не стали раскрывать ее сумму и условия. А разброс оценок экспертов оказался существенным — от 45 млрд до 165 млрд руб. Расчеты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) показывают, что на момент покупки активов "Мортона" ПИК располагала не более 19 млрд руб. Если сделка проходила по этой цене, то, убеждены в РАСК, ситуация в строительной отрасли намного хуже, чем кажется.

Уходящий год, возможно, обернется в будущем проблемами для девелоперских империй. Покупка "Мортона" не единичный случай. ФСК "Лидер" Владимира Воронина получила контроль над Домостроительным комбинатом-1 (ДСК-1), когда-то строившим по заказу мэрии Москвы социальное жилье. Сейчас новому владельцу ДСК-1 приходится решать вопросы с реструктуризацией долгов, достигающих 13 млрд руб. Одна из последних новостей — закрытие сделки по продаже группой ОНЭКСИМ Михаила Прохорова девелоперской группы ОПИН структурам владельца Ingrad и Московского кредитного банка Романа Авдеева.

В кризис 2008-2009 годов ситуация была совершенно иной: активы девелоперов за символические деньги получали госбанки. Так у структур ВТБ оказались "Галс Девелопмент" и "Дон-строй Инвест". Но сейчас госбанки минимизировали присутствие в отрасли, в 2016 году исключения были редки: это, например, генподрядное объединение "Ингеоком", оказавшееся у ВТБ, и санация СУ-155 банком "Российский капитал", который впрочем, не стал ее собственником. Застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, вынуждены сдаваться конкурентам, которые более или менее адаптировались к текущей конъюнктуре в экономике.

Причины новой формы консолидации рынка вполне объяснимы. Власти, как прежде, не могут запросто всучить проблемного застройщика кредитору, который из-за этого будет иметь неприятный разговор с ЦБ. Регулятор считает ликвидными не все девелоперские активы, поэтому требует от банков-владельцев увеличивать резервы.

Но застройщики тоже далеко не всегда готовы поглощать даже крупного конкурента. Самый очевидный пример — та же СУ-155. Вариант с "Российским капиталом" был компромиссом, утверждают чиновники, курирующие в правительстве строительную отрасль. Они же обещают, что риски, подобные СУ-155, можно будет хеджировать уже с 2017 года, когда заработает компенсационный фонд, куда всем застройщикам жилья придется платить взносы. Эти средства предназначены как раз для достройки жилья банкротящихся компаний.

Впрочем, этот механизм может привести к появлению на рынке новой проблемы — компаний-паразитов, которые вначале насобирают средства с дольщиков, а позже объявят о банкротстве. На неопытном рынке недвижимости России разменной монетой при любом раскладе остаются покупатели.