О новых градостроительных ограничениях и стандартах благоустройства

С 1 января вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, и уже через месяц инвесторы и региональные власти смогут принудительно выкупать земли у собственников заброшенных или используемых не по назначению территорий. Это даст возможность застроить, наконец, омертвевшие промзоны, оживить стагнирующий рынок недвижимости. При этом среда обитания будет меняться круто: грядут новые стандарты благоустройства, работа над которыми идет полным ходом. "Огонек" пытался понять, зачем они понадобились и каковы могут быть последствия их внедрения.

Импульс для активации процесса благоустройства территорий был получен минувшим маем, когда на Госсовете по градостроительству президент Путин заметил, что неплохо было бы иметь комплексный подход к развитию городской среды. Правительство, понятное дело, поручило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) найти исполнителя президентского пожелания. Поскольку "на руках" имелся только один очевидный результат "комплексного благоустройства" — московский, на поиски альтернатив времени не тратили: креативить в общероссийском масштабе позвали разработчиков столичного проекта из КБ "Стрелка". И на недавнем форуме АИЖК в Казани, посвященном новым стандартам, уже убежденно говорили о том, как неплохо было бы повторить опыт Москвы в других городах России.

Заказчиков и исполнителей не пугают масштабы задачи, хотя, по идее, должны: городов в России, не считая столицу, аж 1111, а времени на выработку комплексной концепции для всех — всего два года. То есть к 2018-му в правительстве ожидают появление "Стандарта комплексного развития территорий". Последний, как пояснили в самом КБ, будет содержать рекомендации, какой должна быть среда в разных городах, климатических зонах, в историческом центре и на периферии. Плюс "Стрелка" разработает еще и программы по улучшению среды 319 моногородов и 40 городов к чемпионату мира по футболу - 2018.

Как говорится, бог в помощь, но все же хотелось бы понять: о каких изменениях речь? В АИЖК объяснили, что ждут от "Стрелки": надо установить предельные параметры разрешенного строительства в зависимости от обеспеченности территорий социальной и транспортной инфраструктурой, решить проблему парковок. При этом стандарты будут разными для застроенных и свободных территорий. Рекомендации затронут целый ряд аспектов — от планировок квартир до благоустройства жилых районов.

— Существующие сегодня стандарты и нормы скорее мешают, чем позволяют добиться желаемого результата,— пояснил глава архитектурного бюро SPEECH Сергей Чобан.— Нормы санитарных разрывов, инсоляции, размеров придомовых территорий... Ведь можно так хитро расположить здание, что нормы инсоляции в отличие от норм разрыва нарушены не будут, а жить придется окна в окна.

На этом, собственно, конкретика заканчивается — работа над стандартами только начата, и никто из опрошенных специалистов не может ответить, что же конкретно планируется регламентировать кроме норм инсоляции и устаревших местами СНИПов.

Рамки для города

Понятно, что если процесс разработки стандартов только начат, то исчерпывающего ответа на вопрос, что они в себя будут включать, не получить. Но уж точно должна быть ясность с причинами и целями проведения реформы! Ведь, согласитесь, как замахиваться на масштабные перемены, не понимая, зачем они нужны? Между тем все, что "Огоньку" удалось добиться от заказчиков и исполнителей проекта,— это расплывчатая декларация: у людей, дескать, "появился спрос на иной уровень комфорта", а среда обитания, например, в жилых микрорайонах на окраинах мегаполисов не отвечает современным требованиям. Но "современным" — это каким?

На Западе, например, изменения в среде обитания начались после того, как изменилось само общество, став более мобильным. Сегодня европейцы или американцы легко меняют квартиры и города, передвигаясь вслед за предложениями работы. Изменился и состав общества: большинство на Западе составляют одиночки (в Германии таких, например, 53 процента, тогда как семей из двух человек — 30 процентов). В России все иначе: и общество не столь мобильно, и людей семейных больше, чем одиночек (среднее домохозяйство — 2,4 человека). А ведь ритм и стиль жизни последних как раз и вынуждают европейские власти и архитекторов создавать пешеходные и велосипедные зоны, увеличивать число кафе и предприятий услуг, не говоря уже о новых архитектурных формах или об использовании суперсовременных стройматериалов. При этом в Европе говорят о правилах, но не о стандартах...

— Всеобщая стандартизация и регулирование мне напоминают то, чем занималась СДПГ (Социал-демократическая партия Германии.— "О") в 20-е годы прошлого века, когда они строили лучший из миров и хотели стандартизировать все — от домов до страны,— заявил на Казанском форуме бывший главный архитектор Берлина Ханс Штимман. По его словам, в России пытаются решить проблемы XXI века — времени мобильности — с помощью методов XX века, тогда как сегодня востребована свобода и "одного ответа быть не может".

Другой важный вопрос: насколько новые стандарты будут обязательны к исполнению? Четкого ответа тоже нет. Глава Минстроя, например, обещал, что они будут рамочными (то есть содержать не инструкции, а давать все-таки пространство для маневра), но при этом настаивал: новые нормы должны принять форму закона и (или) быть включены в такие жесткие документы, как градостроительные планы.

Умудренные опытом эксперты отмечали важный нюанс: стандартизация по московской модели, быть может, и хороша, но все же надо помнить, что у Москвы своя специфика — у нее нет столь острых проблем с землевладельцами, как во многих других городах, процент частных земель в столице невелик. Поэтому опыт столицы может быть повторен, но только там, где вертикаль власти столь же сильна, например в Казани или Екатеринбурге. Там же, где велико число частных земель и помимо муниципальной и региональной власти есть иные "центры силы" или имеется сплоченное гражданское общество (и такое местами встречается), на масштабную реализацию спущенной сверху инициативы можно даже не рассчитывать.

И, наконец, как быть с очевидной данностью: легко ввести более или менее обязательные стандарты для новостроек, а вот что делать с уже имеющимся жилищным фондом, в котором немалую часть составляют микрорайоны-"гетто" с плохой транспортной и социальной инфраструктурой, где нет мест для гуляний и отдыха? Можно ли благоустроить жизнь там, где едва хватает места пешеходу на тротуаре, заставленному машинами из-за того, что нормы машиномест мало изменились с советских времен?

Тупиковые вводные

— На 70-80 процентов среда нынешних жилых микрорайонов практически неблагоустраеваемая: там нет возможности создать пешеходную зону, пространство сервиса, приличную территорию общего пользования,— пояснил замдекана Высшей школы урбанистики и бывший главный архитектор Самары Виталий Стадников. В спальных районах к тому же иная среда активности — жители там преимущественно ночуют, а значит, и не испытывают потребности в таком числе сервисов, созданием которых сегодня озабочены региональные и муниципальные власти.

Специалисты говорят о том, что новые стандарты жизни должны включать в себя просторные дворы, удобные места для парковок автомобиля, не создающие проблем для пешеходов, красивые и удобные детские площадки, магазины шаговой доступности, кафе и ресторанчики недалеко от дома, да и офисы, как на Западе, неплохо бы переместить поближе к дому... Понятно, что всего этого благолепия в Домодедово, Новой Москве или даже Химках в полной мере не создать. Поэтому власти Подмосковья, например, решили начать с того, чтобы сделать первые этажи жилых домов нежилыми и расположить там сервисы. Но, по словам того же Стадникова, такое решение подходит лишь для немногих микрорайонов, например центра Химок, или пространств рядом с крупными транспортными узлами. В остальных случаях (и таковых большинство) жильцам нужны не кафе, а парковки и палисадники.

В Подмосковье, кстати, микрорайоны-"гетто" составляют четверть жилого фонда (около 210 млн квадратных метров). В управлении архитектуры Подмосковья заявили, что активно работают над тем, чтобы создать там новую среду обитания. Например, планируют в каждом областном городе сделать хотя бы по одной пешеходной улице, а в крупных городах, таких как, например, Химки, Балашиха, Подольск, даже пешеходные зоны. Потом займутся обустройством "эталонных улиц" в 72 городах: там планируется "образцовое размещение информационно-рекламных конструкций, ремонт фасадов зданий, работы по озеленению, мощению и установке малых архитектурных форм".

Все это хорошо, но основные проблемы жилищных "гетто" не решает. Уже потому, что их число только множится.

«Поход за синей птицей»

Недавно вице-губернатор Московской области Герман Елянюшин подтвердил, что "строить больше смысла нет", "покупателей на всех не хватит" и вообще "на жилье зарабатывать практически невозможно, сейчас рентабельность в 15-20 процентов уже считается хорошей". А "гетто" растут! Почему?

Во-первых, число вводимых квадратных метров остается одним из показателей оценки деятельности губернатора. Качества среды обитания сверху пока не требуют. Во-вторых, потребность в жилье никуда не делась. По количеству квадратных метров на человека Россия по-прежнему сильно уступает странам Западной Европы и США. Но изменилась структура спроса: сегодня в основном нужны малогабаритные квартиры. На том же форуме в Казани первый вице-премьер Игорь Шувалов де-факто благословил их строительство: "20 квадратных метров — очень маленькая площадь, но востребованная во всех мегаполисах мира". А в АИЖК "Огоньку" заявили: "Площадь квартиры перестала быть важнейшим аспектом жизни". Это не декларация, а констатация: маленькие студии и апартаменты выросли в цене в самый разгар кризиса на 15-20 процентов.
Казалось бы, при чем тут стандарты среды обитания? Специалисты уверяют, что связь есть, и самая прямая: типовые микрорайоны с панельными многоэтажками и со скудной инфраструктурой будут не сокращаться, а множиться. В Европе многоэтажные жилые кварталы, которые соседствуют с офисами, сервисами, зонами отдыха, населены преимущественно одиночками. А у нас уже первый опыт создания районов с малогабаритными квартирками в 30 квадратных метров и с ванными по 1,2 метра показал: люди в такие апартаменты селятся семьями! Вот и трещит по швам транспортная и социальная инфраструктура, рассчитанная на 15, а не на 50 тысяч жильцов. Местным властям только и остается, что выделять средства на их ремонт. На иное денег, как правило, в скудных бюджетах не сыскать.
И даже если власти запретят строительство такого рода кварталов (хотя на высоком уровне это уже одобрили), рынок возьмет свое. Предприимчивые граждане словно вспомнили уроки советского прошлого, описанные еще Булгаковым в "Мастере и Маргарите". Там, если помните, Коровьев рассказывал главной героине захватывающую историю про столичного воротилу, чуть было не осуществившего операцию по "превращению" трехкомнатной квартиры на Земляном валу в пятикомнатную. Так вот, за истекшие годы изменилось разве что место действия, передвинувшись с Садового кольца на окраины: сегодня известны случаи, когда 80-метровые четырехкомнатные апартаменты превращаются в пять небольших студий, каждая из которых продается за 2-4 млн рублей.

Так что же получается? А получается, похоже, вот что: благая идея создания комфортной среды обитания для всех горожан России по единому стандарту, мягко говоря, маловероятна. Она сродни походу за Синей птицей хоть по Метерлинку, хоть по Макаревичу. Но зато как упоителен (и, отметим, доходен) сам процесс!..

Заказчиков и исполнителей не пугают масштабы задачи, хотя, по идее, должны

Светлана Сухова