«Это не шоколадное мороженое». Сургутские строители готовятся к обвалу

После нескольких лет постоянного роста, в строительной сфере Сургута наметился ощутимый спад. В прошлом году, впервые за много лет, городские застройщики не смогли выполнить план по введению в строй жилья, крупные девелоперы готовы «ужаться» в следующем году вдвое, невостребованное жилье сильно теряет в цене. Следующий год станет для застройщиков своеобразным экзаменом на стрессоустойчивость: приспособиться к изменениям федерального законодательства смогут не все, и часть компаний попросту уйдет с рынка. Подробности – в материале РИА «ФедералПресс».

Сургут потянул вниз округ

Темпы жилищного строительства в Сургуте в последние годы заметно падают. До 2014 года включительно город ежегодно сдавал более 300 тысяч квадратных метров жилья, всегда перевыполняя взятые обязательства. В прошлом, 2015-ом году, Сургут впервые не дотянул до планового показателя – вместо 318,8 тысяч «квадратов» было сдано только 240,2 тысяч.

«Снижение темпов строительства жилья произошло в связи с экономическим кризисом в стране. Застройщики сейчас ограничены в возможностях по кредитованию в банках, падает покупательская способность, в то же время растет цена на стройматериалы. Строительные компании вынуждены корректировать свои планы в сторону уменьшения», – объясняет стремительный спад строительной активности директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Фокеев.

Учитывая, что крупнейший муниципалитет Югры своими ударными показателями вносил весомую лепту в общую статистику региона, сургутский спад тут же сказался на окружных данных. По информации аналитиков ресурса су12.рф, Ханты-Мансийский автономный округ с более чем 1 млн квадратных метров жилья, введенного в строй в 2014 году, в 2015-ом «просел» до 872,9 тысяч.

Зачем строить больше?

В планах сургутской мэрии на этот год – 300 тысяч квадратных метров. Однако на сегодняшний день строители ввели в эксплуатацию только четвертую часть от этого показателя – всего 77 тысяч «квадратов». В профильном департаменте объясняют это тем, что большинство строителей сдают объекты в конце года, и надеются, что основные объемы жилья будут введены в эксплуатацию в декабре.

В то же время сами строители не скрывают, что сворачивают свои планы по застройке. Крупнейший застройщик Сургута, ежегодно выдававший «на гора» более 200 тысяч жилых квадратных метров, в этом году планирует остановиться на цифре 100-120 тысяч.

«На строительном рынке работает четкое соотношение: сколько покупается, столько будет и строиться. Все застройщики в цене поджались, различные акции проводят. Нельзя сказать, что рынок провальный в этом году, но по объемам надо задуматься. Год мы начинали, у нас было 7 тысяч непроданных квартир, на сегодня порядка 1500 не продано. С учетом задела полтора-два года продаж у нас есть. Зачем плодить недвижимость, которая будет стоять? Платить за ее содержание, отапливать? Это затратно», – объяснил корреспонденту РИА «ФедералПресс» гендиректор компании «Сибпромстрой» Андрей Сурлевич.

Жилье перестало быть инвестиционным инструментом

Цена на жилье в прежние годы росла пропорционально рекордам строительства – цены в новостройках Сургута варьировались от 85 до 120 тысяч рублей в зависимости от района и степени комфортности дома, но в среднем по городу ниже 100 тысяч рублей не падала.

«Сейчас закончился тот период, когда казалось, что жилищное строительство – это шоколадное мороженое. Именно при цене в 100 тысяч за квадратный метр компаниями были начаты большие объемы жилья. Но так называемые игроки, видимо, не смогли просчитать, что объем вводимого жилья рано или поздно собьет спекулятивный спрос, который составлял не менее 20%. Люди приобретали жилье для того, чтобы сдавать либо продать. На фоне устойчивого роста цен на недвижимость казалось, что это неплохая инвестиция. Это время прошло», – считает президент Ассоциации строительных организаций города Сургута и Сургутского района Алексей Сафиоллин.

Несколько лет подряд устойчивый спрос на квартиры в Сургуте и в Югре в целом поддерживался окружными программами по обеспечению жильем молодых семей, льготных категорий граждан.

«Власти подгоняют строителей: «Давайте, стройте больше!», а программы поддержки постепенно сворачиваются. Сейчас, если свернут федеральную программу – спад будет на 50% как минимум, - считает аналитик компании «Еврострой» Игорь Старов. – И тогда все застройщики, те, кто строит на кредитные деньги, попадут в очень сложное положение. Потому что объекты начаты, деньги взяты, квартиры нужно продавать, кредиты отдавать, а кто будет покупать?»

Налетай! Подешевело!

В попытках продать квартиры, девелопперы объявляют акции, скидки и различные подарки – в результате средняя стоимость квадратного метра в Сургуте упала почти вдвое – до 54-56 тысяч за квадратный метр.

«Застройщикам приходится балансировать на грани рентабельности. Стоимость стройматериалов растет. За два года на 30-40%. Большинство работает на привозных стройматериалах, а это транспортные расходы, склады, хранение, зарплаты сотрудникам. А цену на квадратные метры поднять невозможно, потому что покупательная способность не позволяет. И такой дисбаланс сейчас у всех. Что вынужден делать застройщик? Продавать хоть как-то. Поэтому идут различные скидки, акции. Например, ремонт в подарок, паркинг в подарок, а у него стоимость 900 тысяч», - обрисовывает ситуацию Игорь Старов.

Закон суров

В следующем, 2017-ом году проблем у застройщиков прибавится. Поправки в закон о долевом строительстве обяжут увеличить компенсационный взнос – своеобразную страховку на случай невыполнения обязательств. А банки, выдающие кредиты на стройку становятся, по сути, застройщиками, а сами строители формально будут лишь наемными подрядчиками. При таких условиях, даже крупные стройфирмы могут оказаться в на грани выживания.

«Все компании закредитованы, и чем больше объем этой закредитованности, тем больше риск закончить свое существование. Вернуть с прибыли объем процентов и тело кредита, взятых в долг, сегодня достаточно проблематично. Уже достаточно много компаний высокого уровня не смогли обеспечить выполнение обязательств. Когда объем денег, взятых в долг, перекрывает объем возможностей получить прибыль и вернуть банковский заем, тогда этот бизнес уже не является собственностью тех руководителей, которые продолжают ездить на хороших машинах, участвовать в совещаниях и берут какие-то планы. Думаю, что какие-то компании будут вынуждены уйти с рынка», – прогнозирует Сафиоллин.

В более выигрышном положении окажутся крупные игроки, которые имеют собственное производство строительных материалов и способны строить на собственные средства. Но и им придется искать новые пути развития бизнеса.

«Мы привязаны к заводу, мы не можем, как иногородние компании просто так собраться и уйти. У нас собственное производство. Да, по Сургуту нас немного «поджали», но мы сейчас пошли в Сургутский район, в Нефтеюганске построили дом, выиграли там аукцион, будем застраивать микрорайон. Ищем объемы вокруг своей территории базирования», – рассказывает о своей политике диверсификации гендиректор строительной компании Андрей Сурлевич.

Прогнозы не радужные

Даже самые большие оптимисты называют состояние строительного рынка Сургута «стабильным, с тенденцией к понижению». Помимо экономического кризиса в качестве причины эксперты называют стагнацию экономики самого города. В частности, здесь не строят новых крупных предприятий, которые резко увеличивают количество горожан, происходит лишь небольшая замена части населения, но и приезжие очень редко могут приобрести жилье, поясняет Игорь Старов. Не знают, как оживить строительный рынок
Сургута и власти.

«Если мы поставим перед собой задачу, как пошагово определить развитие этого рынка и каким образом побудить людей вкладывать средства именно в строительный сектор, я могу точно сказать: мы ничего не добьемся. Представители Сургутского госуниверситета, входящие в совет по градостроительству, могут подтвердить – таких планов даже в федеральном правительстве сейчас нет. И каким образом стимулировать этот рынок, пока никто не знает», – резюмировал заместитель главы Сургута Александр Шатунов.

С другой стороны, по мнению экспертов РИА «ФедералПресс», сложившаяся ситуация будет способствовать качественным изменениям на строительном рынке и в итоге может принципиально изменить жилищную политику муниципалитета.